プロパティマネジメントなど多方面で活躍
最近の超高層マンションでは敷地←建物←住戸と3重のセキュリティを、監視カメラや防犯センサー、TVモニター付インターコムなどの最新の機器で行うことは当たり前になりました。
より安全性を得るために、先にも述べましたが、防犯モデルマンションに登録されている物件を選ぶのもひとつの方法でしょう。
防犯モデルマンションとして認定される条件項目を参考までに表にして挙げてみました。
これをもとに候補に挙げているマンションの防犯対策をチェックしてみるのもいいでしょう。
ただ犯罪の防止という点では、どんなに大量の監視カメラや最新のセキュリティ・システムを導入しても、ハード面だけで安全性を確保することには限界があるというのが定説です。
ハード面での環境の整備と同時にコミュニティというソフト力の強化が不可欠なのです。
手近な例では、住民同士が互いに挨拶し合うことで、部外者の侵入に対する大きな抑止力になるという調査研究もあるそうです。
この意味でも、もし中古物件を探しているならマンションの選択にはあらゆる面で良好なコミュニティが維持されていることが、最優先の条件であるのかもしれません。
もうひとつの重要な安全性が耐震性に関わることです。
この「マンションと耐震性」についての詳細はこの章の最後でまとめてお話しをするつもりですが、耐震強度偽装事件以来、マンションを供給するデベロッパーの側でも、安全性を積極的にアピールし始めています。
最近分譲されている多くのマンションでは住宅性能評価書というものを取得するようになりました。
この住宅性能評価とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づいて定められた住宅性能表示制度で、2002年にスタートしました。
国土交通大臣が指定した第三者の住宅性能評価機関にチェックを依頼し、住宅性能評価書を発行してもらい、住宅性能を客観的に評価する仕組みとなっています。
この住宅性能評価書には、設計段階の吟オートロックシステムは、設計住宅性能評価書と、建物が竣工した段階で申請する建設住宅性能評価書の2種類があります。
住宅性能表示制度は建築確認とは異なる観点から設計図書が評価されるので、二重のチェックが期待できるといわれています。
いわばマンションとしての品質を第三者機関がチェックするというものですが、これまでは多くのデベロッパーが独自で品質管理を行っていること、評価書の取得に費用がかかることなどを理由に、この制度はあまり利用されていませんでした。
ところが、耐震強度偽装事件後、とくにゼネコンが設計と施工を一体で受注することが多い中で、内部的なチェックだけでは不安を抱えた購入者を納得させることが難しいということが認識され、デベロッパー側でも住宅性能評価を積極的に取得する例が急速に増えている、ということです。
購入者が工事中の現場を見学できることをアピールするデベロッパーも増えています。
ホームページやマンション契約者向けの会報誌に施工状況の写真を公開したり、独自のチェック機構をさらに強化して、その信頼性をカタログなどで強くアピールする会社もあります。
多少価格が高くても大手のデベロッパーが開発販売するマンションに人気が集中しているという話も聞かれます。
ブランド力に期待する心理が働いているのかもしれません。
そこには、安心や安全のためなら出費を惜しまない、安全や安心をマンション選びの基準にするという、購入者側の心理が反映しているようです。
これまでのマンション選びの中で重要視されてきた条件は、いわば金額や広さなど数値化し、比較することが割合容易なものでした。
デベ口ツパー各社はパンフレットなどで、自社が手がけるマンション工事に対する性能表示やチェックシステム体制などをアピールしている。
ここで取り上げた「安全」や「安心」という条件は客観化したり、数値化することが難しい条件です。
そういう中で、第三者による評価や実ところが、績、ブランドといったものをもとに購入者自身がきちんと調べ、判断をした上でマンションを手に入れる時代になった、とい、つことでしょ、っ。
合防犯センサーや監視カメラの導入は当然のこと。
ここまでの内容をもとに、マンション選びの実践的な条件について話を進めたいと思います。
ここにあげた基本的な条件を参考に、それぞれの条件を検討し、優先順位を考えてください。
ところで、マンション選びといっても、「新築」を選ぶ場合と「中古」を選ぶ場合とで条件は違うだろう、という疑問があるかもしれません。
私はマンションの価値を決めるものは「立地」と「管理」の2つであると考えています。
これに付加するものとして価格や住戸計画、そして安全などの条件が挙げられるでしょう。
したがって、新築でも中古でも「立地」と「管理」に関する基本条件をどの程度充たしているかによってマンションを選ぶのが良いと思います。
ただし、「管理」に関しては新築と中古では得られる情報がまったく違ってきます。
中古マンションでは、すでに管理が行われているので、現場を見に行くことができますから、その内容を評価するのは比較的容易です。
ところが、新築マンションでは管理が始まるのはこれからということになります。
事前に入手できる管理に関する情報といえば、管理費、修繕積立金の金額や管理会社がどこかといった情報だけで、実際の管理力は管理が始まってみないとわからない、いわばお見合いで結婚を決めるような状況です。
これは、新築と中古のマンション選びの大きな違いです。
マンションでも自動車でも、日本では「新築」、「新車」が一番と思われています。
それは、私たちがマンションや自動車を消費の対象として選んでいたからではないでしょうか。
消費の対象としていたから、簡単に捨てたり壊したりすることに抵抗感がなかったのでしょう。
でも本当に価値のあるものは、長く住んだり、使ったりできるものだと思いませんか。
大田区の萩中については、仕事で現地に通うようになるまで、私はほとんど知りませんでした。
しかし、通い始めてみると商庖街には下町のような活気があふれでいて、近くには安くてうまい寿司屋やうどん屋、ハーブティの専門庖があります。
5分も歩けば多摩川の土手で、川面を眺めながらの散歩コiスも最高と、このまちがすぐに気に入りました。
建替え後も、8割の方が新しい住戸を取得して戻って来たのも、このまちに強合下町の活気あふれる粍谷駅近くの商庖街。
い愛着を感じていたからでしょう。
この萩中住宅の建替え事業では、200戸を超える住戸が保留床として外部の第三者に販売されましたが、購入された方のほとんどが地元に住んでいる人たちでした。
較加組合員として保留床を取得してく官落ち着いた山の手の住宅街に住まいを求める人も。
有楽土地は、かなり広範囲に新聞広告やチラシを配布したそうですが、最終的にマンションを取得したのは萩中のまちをよく知っている、地元に住んでいる商庖主などの方々でした。
この結果は、立地というものに対するマーケットの評価と、実際にその立地の魅力を知る(魅力を感じる)層との聞に大きなギャップがあることを示していて、非常に興味深いものでした。
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